TÜRKİYE’DE YATIRIMI OLAN MAL SAHİPLERİ AÇISINDAN İSTİKRARLI KİRA GETİRİSİ

 

kira sözleşmeleri
TÜRKİYE’DE YATIRIMI OLAN MAL SAHİPLERİ AÇISINDAN İSTİKRARLI KİRA GETİRİSİ

 

Yatırımlarında kar elde etmek isteyen yatırımcılar son yıllarda özellikle gayrimenkul yatırımlarına yönelmişlerdir. Bunda önemli olan etken, gayrimenkulun döviz ve altın yatırımında olduğu gibi ani süprizler yapmaması, güvenli olması  ve yatırımdan sürekli kâr elde edilebilmesidir. Nüfus yoğun olduğu veya  özellikle büyük şehirlerdeki konut ihtiyacı arttıkça gayrımenkule olan ihtiyaçta doğru orantılı olarak artmaktadır.

Son yıllarda Türkiye’de gayrimenkule yapılan yatırımlar da Dünya piyasalarıyla doğru orantlı bir şekilde öne çıkmış yükselen bir değer haline gelmiştir.Yabancı yatırımcılarında güvenli bir liman haline gelen Türkiye’de 2011-2011-2012 yıllarında senede ortalama 700 bin konut satışı yapılmakta iken bu rakam 2013 yılında iki katından fazla bir rakama ulaşmış ve yükselmeye de devam etmektedir. Elbetteki yatırımcıların almış oldukları gayrimenkullerin değerlenmesi çok mühim olduğundan Dünya’da ve Türkiye de konut fiyatlarında yıllık artışa bakacak olursak; 2014 yılı itibariyle Türkiye; Brezilya, İsrail, İsviçre, ABD, Hindistan, Almanya, Çin, Norveç, Lüksemburg, İsveç’i gayrimenkul değerlenmesi açısından geride bırakmış durumdadır. Yine 2014 yılı için Marketwatch da yer alan habere göre; 2008 ve 2009 global krizde Türkiye diğer ülkelere nazaran daha az hasarla bu krizi atlatmıştır ve hatta son bir buçuk yılda yükselişi yüzde 10 -15 civarında gelişim sağlamıştır.

Hal böyle olunca yatırım için Türkiye’ de alınan her gayrimenkulün kira gelirlerinin de aynı oranda ve aynı istikrarlı şekilde yatırımcıların cebinde olmasını beklemek ve dilemek hayal olmayacaktır.

Konuya hukuksal açıdan yaklaştığımızda ise; Türk Hukuk mevzuatı   konut ve çatılı iş yerleri  açısından 2012 de önemli değişikliklere  uğramıştır. Güncel değişiklikleri içeren bu makalemiz ile Türkiye’de yatırım yapmış veya yapma arzusu içinde olan okuyucularımıza kira gelirlerini istikrarlı bir şekilde alabilmelerinin püf noktlarını, ilgili kanunun maddeleri ile destekler şekilde dilimizin döndüğünce anlatmaya çalışacağız.

Türkiye’de kiracı kiralayan ilişkisi, 1.7.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olan Türk Borçlar Kanunu (TBK) 299 vd. maddeleri ile İcra İflas Kanunu (İİK) 269 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu makalemizde Türk Borçlar Kanunun 339 vd. maddelerinde düzenlenmiş olan konut ve çatılı iş yeri kira ilişkileri kapsamında ele alacağız. Kira kontratlarında dikkat çeken bir kaç önemli hususa başlıklar halinde değinmemiz gerekir ise;

  1. Kira kontratlarının yazılı ve profesyonel olarak düzenlememesinin faydaları;

Türk Hukuk sistemine göre her ne kadar kira sözleşmesi sözlü olarak yapılabilme imkanı bulunsa dahi, Kira parasının miktarını, kiralamanın süresini, ödeme gününü, kiracının kimliğinin belirlenmesi vb. hususlar bakımından yazılı olarak kira sözleşmesinin düzenlenmesi ispatı kolaylaştırır. Aksi halde; yani kira akdi sözlü olarak yapılırsa ve taraflarca yaşanacak bir olumsuzluk durumunda, kiraya verenin kira bedelini, kira süresini, kira artışı miktarı gibi hususları ispatlamakta büyük zorluklarla karşılaşması muhtemeldir. Zira Hukuk Usulu Muhakeme Kanununun (HUMK) 200.maddesi 2.500.-Tl. yı geçen alacakların kanıtlanmasında yazılı belge ile kanıtlama koşulunu getirmiştir. Yani yıllık kira parası toplamı 2.500.-Tl. nın üzerinde olduğu zaman kiraya veren aleyhine ispat zorluğu gelecek ve sadece mahkeme aşamasında karşı tarafa yemin teklif hakkı olacak, kira parasının miktarı ve süresi, kira artışları yönünde tanık dinletemeyecektir. Dolayısıyla Türkiye’deki gayrimenkul yatırımcılarının kiralamaları yaparken hukuki olarak tüm boşluklar kapatılarak yazılı şekilde kira sözleşmesi yapması gerekmektedir. Ancak, kiraya verenler çoğu defa hataya düşerek yazılı kira kontratını hazır kira kontratlarını doldurmak suretiyle yapmaya çalışmakta ve   çoğu kez yapılan eksiklikler ve kiralananın özellikleri,  mevcut koşullar her kiralanan için farklılık göstermesi sebebiyle, kira sözleşmesinin yanlış ve eksik yapılmasına ve dolayısı ile hukuki korumadan uzak bir hale gelmesine ve gayrimenkulden beklenen faydanın kiraya veren tarafından alınamaması sonucunu doğurabilmektedir.

                 A.Kira Kontratlarında çok sıkça görülen muacceliyet şartının hukuki dayanağı;

Kira kontratı içeriğinde kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında (elektrik, su, aidat) kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ve yüksek faiz veya yılın bakiye kira paralarının muaccel (kira döneminin sonuna kadar bedellerin ödenme durumu) olacağına ilişkin anlaşmalar yapılabilmektedir ancak bu koşul konut ve kiracının tacir olmadığı kira sözleşmelerinde geçersizdir. Başka bir ifade ile muacceliyet şartından yararlanılabilmesi için kiraya veren ve kiralayan her iki tarafında tacir olması gerekmektedir.(TBK 346).

                   B.Kiracı aleyhine değişiklik yapılaması kuralı;

İlgili Kanunun göre; kiraya veren ile kiracı arasında kira sözleşmesi yapıldıktan sonra, kira sözleşmesinde kira akdinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK 343) Bu durumun istisnası; 6217 sayılı kanunun Geçici 2.maddesi ile getirilen bir değişiklikle kiracının tacir olduğu konut ve çatılı iş yeri kiralarında görülmektedir. Şöyle ki; 8 yıl müddetle yani 1.7.2020 tarihine kadar mevcut yazılı kira sözleşmesindeki koşullar neyse o koşullar uygulanabileceği hükmü gereğince; kiracı aleyhine değişiklik geçerliliğini korumaktadır.

                C .Kira Kontratının Kiracı tarafından sonlanması yahut yenilenme şekli, kira artış oranları;

Konut ve iş yeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinde, kira yılının bitiminden 15 gün önce kiraya verene kiracı tarafından kira akdini sonlandıracağı ve yinelemeyeceğini yazılı olarak bildirmesi halinde kira süresi sonunda kira akdi sona erer. (TBK 344/1) Kira akdini kiracı bu şekilde sonlandırmaz ise ve kira sözleşmesinde yıl sonlarında kira artış koşulu eklenmiş ise kira artış koşulunda daha yüksek bir artış belirlense bile bu halde kiracı kira parasını “üfe” (bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranında) oranını geçmemek suretiyle kira parasını arttırması gerekir. Kira akdi bir yıllık veya daha uzun süreli bile olsa örneğin 10 yıllık, her beş yılın sonunda kiraya veren rayiç kiralarda artış olmuş ise Sulh Hukuk Mahkemesinde kira tespit davası açarak kira parasını emsallerine yakın şekilde arttırılmasını isteyebilir. Kira tespit davası kira akdinin yıllık dönemlerinden 30 gün önce kiracıya gönderilecek bir ihtarla istek iletilmek suretiyle takip eden ilk kira yılından itibaren geçerli olmak üzere açılabilir. (TBK 345) Her beş yılda bu şekilde kira tespit davası açılabilir. (TBK 344/3).

Konut ve işyeri kiralarında yukarıdaki fıkradaki gibi kiracının kira akdinin bitiminden 15 gün önce kiraya verene kira akdini sonlandıracağını bildirmek suretiyle kira akdini sonlandırabileceği gibi; kiracı kira süresi sona ermeden de kiralananı boşaltabilir. Ancak kiraya verenin bu zamansız fesihten zarar görememesi acısından; kiracının, kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde ve kiraya verenin yeni kiracı ile yeni kira kontratı imzalamasıyla kiracının kira sözleşmesinden dolayı borçları o tarihten sonrası için sona erer. Ancak böyle bir imkan olmaz da kiracı kiralananı kira süresi dolmadan boşaltır ve yerine başka bir kiracı bulamaz veya bulunan yeni kiracı ile eski kiracı arasında boşta geçen kiralan açısından süre yani kira bedelinden kira dönemi bitmeden kira kontratını fesih eden kiracı sorumlu olur. Dolayısıyla kiracı kiralananın aynı şartlarda yeniden kiraya verilebileceği döneme kadar kira akdinden dolayı, kira, aidat, elektrik, su sabit masraflarını karşılamak zorunda olur. (TMK 325).

              E .Son mevzuat deşiklikleri ile kiraya verence kira kontratının fesih edilmesinde usul ve ihtimalleri hakkında kısaca bilgi vermek gerekir ise;

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira akdinin sonlandırılması kiracı için daha kolay olmakla birlikte kiraya veren yönünden ilgili mevzuatta bazı istisnalar dışında daha zordur. Kiraya verenin başvurabileceği, kiracıyı kiralanandan çıkartma yollarını ise şu şekilde sıralayabiliriz:

  • Kiralanan kiraya verildikten sonra spontane olarak uzayan seneler sonunda, 10 yıllık uzama süresi 1.7.2012 tarihinden önce dolmuş olan konut ve çatılı işyeri kiralananlarında kiraya verenleri bu on senelik uzama süresinin başlangıcından en az 3 ay önce kiracıya bir ihtarname göndermek suretiyle sebep bildirmeden kiralananı boşaltılmasını isteyebilir ve kiracı uymaz ise İİK 272 maddesine göre ve uzama süresinin başından itibaren en geç bir ay içinde icra müdürlüğüne başvurarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Yahut aynı süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilir. (TBK 347 ; 6101 sayılı kanun Geçici 2.mad. )
  • Kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiraya verenin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu var ise  veya kiralananın yeniden inşaası veya imarı amacıyla esaslı onarımı genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemlerine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı dava ile kiraya veren kira akdini sona erdirebilir. (TBK 350)
  • Başka bir seçenek olarak; kiracı tahliye tahahhüdü vermiş ise bir diğer deyiş ile; kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği halde boşaltmamışsa kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde İcra Müdürlüklerine başvurmak veya Sulh Hukuk hakimliğine yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak dava açmak suretiyle sonlandırabilir. (TBK 352, İİK 272 vd.)
  • En çok karşılaşılan olaylardan birisi de; kiracı, bir yıl veya bir yıldan kısa süreli kiralarda kira süreci içinde, iki kez kira borcunu ödemediğinden dolayı kirayacıya yazılı olarak ihtar etmek suretiyle, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise kira dönemi içinde iki kez kiracıya kira parası ödemediği yolunda yazılı ihbar yapılması suretiyle; bir yıldan az veya bir yıl süreli kira akitlerinde kira akdinin sonundan itibaren bir ay içinde, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise borç ödeme bildirimlerinin en sonuncusunun yapıldığı kira yılının sonundan itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iki haklı ihtara dayalı olarak kira akdi sonlandırılabilecektir. (TBK 352/2)
  • Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde sözleşmeyi sulh hukuk mahkemesinde açacağı dava yoluyla sonlandırabilir. (TBK 352/3)
  • Şunu da önemle hatırlatmak gerekir ki; kiraya veren, TBK 352 maddesindeki ihtiyaç veya yeniden inşaat sebebiyle dava açarak kiralananı boşalttığı takdirde haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracısından başkasına kiralayamaz.  Yeniden inşaa sebebiyle boşaltılan konut veya çatılı işyeri kiralayanları kiralananın yeni konum ve durumuna göre belirleyeceği yeni kira parası ile kiralaması için kiracıya bir ihtar keşide ederek bu şartlarla kiralama hakkını bir ay içinde kullanmasını ister kiracı bu süre içinde koşulları kabul etmez ise kiraya veren kiralananı başkasına da kiralayabilir. Aksi durumda, kiraya veren bu hükümlere uymaz ise çıkarılan kiracının açacağı dava ile kiracının son kira yılında ödediği kira parasından az olmamak üzere tazminat ödemesine sulh hukuk mahkemesince karar verilebilir. (Eski kiracının başvurusu halinde) (TBK 355)
  • Bir diğer yöntem olarak; Kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri (elektrik, su , aidat) ödeme borcunu ifa etmezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük süre verir kiracı bu süre içinde kira borcunu ödemez ise kiraya veren sulh hukuk mahkemesine müracaatla kiracıyı çıkarabileceği gibi (TBK 315); İİK 269 vd. hükümlerine göre kiracı aleyhine takip başlatmak suretiyle icra mahkemesinden de kiracının tahliyesini isteyebilir.

Sonuç olarak, kiraya veren ve kiralayan arasındaki ilişki her ne kadar karışık ve kanuni olarak her iki tarafa da bir çok yükümlülük yüklüyor gibi gözükse de; özellikle yatırımcıların istikrarlı bir şekilde gayrimenkullerinden bekledikleri faydayı alabilmeleri için, işin ilk başında yani kira kontratının hazırlanması aşamasında,  profesyonel yardım alarak  ilgili gayrimenkul ve koşullarına uygun şekilde kira sözleşmesi hazırlanmasıyla mevcut haklar sağlam temellerle  korunmuş olacaktır. Dolayısıyla gayrimenkule yapılan yatırım sürekli ve azalmayan bir şekilde kiraya verene gelir getirmeye devam ederken; artan konut ihtiyacına kiralayanlar açısından çare olacaktır.

Avukat Murat Serkan Atlı, LLM

ATLI & ATLI Hukuk Bürosu

Trump Towers Residence

Şişli /İstanbul

info@atli.av.tr / www.atli.av.tr